Cómo Determinar el Valor de la Vivienda Para una Compra o Venta

¿Te preguntas cuanto vale realmente tu casa, o una casa que puedas comprar? La respuesta corta es fácil: una casa vale lo que alguien pague por ella. La respuesta larga depende del mercado y de sí le está preguntando a un prestamista, a un agente o a un asesor fiscal del condado. Pero ¿Cómo realmente determinar el valor de la vivienda?

Saber cómo calcular el valor de tu casa con la ayuda de herramientas en línea y profesionales capacitados te prepara mejor para comprar, vender, refinanciar, aprovechar el capital de tu casa o incluso negociar impuestos a la propiedad más bajos.

También puede proporcionar una imagen de tu salud financiera general. Casi tres cuartos (73%) de los estadounidenses dicen que saber el valor de su hogar es importante precisamente por esta razón, según una encuesta de NerdWallet realizada en línea por The Harris Poll en agosto de 2018. Por eso, te dejamos esta lista con cinco diferentes formas de determinar el valor de la vivienda de una forma muy sencilla.

Cómo determinar el valor de la vivienda de forma sencilla

1.     Use herramientas de valoración en línea

Buscando "¿cuánto vale mi casa?" en línea revelas docenas de estimadores de valor de la vivienda. De hecho, el 22% de los propietarios estadounidenses que determinaron el valor de su casa usaron un estimador en línea, según la encuesta antes mencionada. El término técnico para estas herramientas es Modelo de Valoración Automatizado, o AVM (por sus siglas en ingles), y generalmente son ofrecidas por prestamistas o sitios de bienes raíces.

Mediante el uso de registros públicos como transferencias de propiedades, escrituras de propiedad y evaluaciones de impuestos junto con algunos modelos matemáticos, estas herramientas intentan predecir el valor de tu casa en función de las ventas recientes y los precios de cotización en el área.

“La mayoría de los AVM en sitios de bienes raíces son generalmente para fines de marketing y generación de leads”, dice David Rasmussen, vicepresidente senior de operaciones de Veros Real Estate Solutions. "Tienen la tarea de devolver un valor para casi todas las propiedades, incluso cuando los datos son limitados. Y al hacerlo, reducen la precisión".

Los AVM utilizados por prestamistas y profesionales de bienes raíces son diferentes. Estas herramientas utilizan un "puntaje de confianza" para indicar qué tan cerca el proveedor de AVM cree que una estimación está al valor de mercado. Un puntaje de confianza del 90% significa que la estimación está dentro del 10% del valor de mercado, por ejemplo, aunque cada AVM tiene su propia forma de calcular la confianza.

Las AVM de grado profesional con puntajes de confianza vinculados a la precisión son un paso adelante de los sitios de bienes raíces, dice Rasmussen. Pero siempre debes hablar con un experto en bienes raíces local para obtener más información sobre cualquier valoración en línea.

2.     Obtén un análisis comparativo del mercado

Cuando estés listo para determinar el valor de la vivienda, puedes pedirle a un agente de bienes raíces local un análisis comparativo del mercado, o CMA (por sus siglas en ingles). Aunque no es tan detallado como una evaluación profesional, un CMA proporciona la evaluación de un agente de la casa y el mercado para proporcionar una estimación del valor, generalmente para fines de listado.

Los agentes inmobiliarios locales pueden proporcionar una CMA por poco o ningún costo, pero ten en cuenta que pueden hacerlo con la esperanza de ser contratados como tu agente de ventas.

3.     Usa la calculadora del índice de precios de la vivienda FHFA

Si desconfía de las AVM pero aún desea una estimación rápida de lo que vale tu vivienda, la calculadora del índice de precios de vivienda (HPI por sus siglas en inglés) de la Agencia Federal de Financiación de la Vivienda aplica un enfoque más científico.

La herramienta utiliza el "método de repetición de ventas", dice Will Doerner, economista senior de FHFA. Armado con millones de transacciones hipotecarias reunidas desde la década de 1970, la FHFA rastrea el cambio de valor de una casa de una venta a la siguiente. Luego utiliza esta información para estimar cómo fluctúan los valores en un mercado determinado.

Suena genial, ¿verdad? Bueno, ten en cuenta que la calculadora HPI analiza las hipotecas de viviendas conformes préstamos de menos de $ 510,400 y hasta $ 765,600 en áreas de alto costo, y no se ajusta estacionalmente o por inflación.

Aun así, "si tienes un préstamo convencional y conforme, la calculadora HPI es una manera fácil de ver cuánto tu casa puede haber costado con el tiempo", dice Doerner.

4.     Contrata a un tasador profesional

Los prestamistas requieren una tasación de la vivienda antes de aprobar una hipoteca, pero como propietario, puedes contratar a un tasador para estimar el valor de la vivienda en cualquier momento. Según la encuesta, más de una cuarta parte (28%) de los propietarios de viviendas de EE. UU. determinaron el valor de su vivienda a través de una evaluación.

"Como tasador, mi trabajo es dar un valor basado en las necesidades de mis clientes", dice Ryan Lundquist, propietario de una compañía de tasación con sede en Carmichael, California. "A veces los clientes quieren el valor para una fecha en el pasado, y otras veces es un valor de mercado actual para una refinanciación o compra".

Entre otras cosas, los evaluadores evalúan:

• El mercado: la región, ciudad y barrio en el que se encuentra una casa
• La Propiedad: características de la casa, incluidas las mejoras y el terreno en el que se asienta.
• Propiedades comparables: ventas, listados, vacantes, costo, depreciación y otros factores para casas similares en el mismo mercado.

Esta información se combina para crear una opinión final de valor para el hogar y se entrega en un informe oficial.

5. Evaluar propiedades comparables

Una cosa que las evaluaciones y AVM tienen en común es su dependencia del valor de venta reciente de propiedades comparables, a menudo llamadas "comps". Más de la mitad (56%) de los propietarios de viviendas de Estados Unidos estimaron el valor de su vivienda observando propiedades comparables. A primera vista, este enfoque parece más simple.

Hacer compilaciones es una forma de determinar el valor de mercado sin pagar a un tasador, pero usa tu buen juicio. "El hecho de que la propiedad vendida al lado no signifique que es una compensación", dice Lundquist.

Para elegir composiciones precisas, debes emplear un enfoque de "manzanas con manzanas", dice Lundquist. Piensa qué propiedades le interesarían a un comprador si la tuya no estuviera disponible. Busca un tamaño, ubicación, condición y actualizaciones similares.

Para empezar:

• Explora un sitio donde se muestran listados de MLS, para encontrar los precios de venta recientes de casas comparables en tu vecindario.
• Si no hay suficientes ventas recientes, mira los precios de lista, pero recuerda que podrían no ser realistas.
• Necesitará al menos tres composiciones válidas para obtener un rango probable de valor de mercado para tu casa.

Una vez que haya elegido propiedades comparables, las cosas se ponen un poco difíciles. Tendrás que ajustar las diferencias entre tu casa y las composiciones, como agregar valor al precio de la composición si tiene más habitaciones que tu casa o restar valor si tu interior está desactualizado, por ejemplo. La cantidad que sumas o restas depende de las condiciones de tu mercado, que pueden variar ampliamente. Después de ajustar los valores, mira tus composiciones más altas y bajas. Así podrás tener determinar el valor de la vivienda lo más aproximado al mercado.

¿Por qué es importante el valor de la vivienda?

Conocer el valor de tu casa te permite evaluar lo que puedes pagar, determinar si un listado tiene el precio apropiado y decidir cómo fijar el precio de tu propia casa, dice Gayle Weiswasser, vicepresidenta senior de marketing y comunicaciones de Homesnap, una aplicación que ofrece estimaciones del valor de la vivienda.

Y los beneficios de encontrar el valor de una vivienda no terminan con una compra o venta: las refinanciaciones, las líneas de crédito sobre el valor neto de la vivienda, las primas de seguros y los impuestos anuales a la propiedad se basan en el valor de la vivienda.

Determinar el valor de la vivienda significa un mayor control sobre estos procesos. Los impuestos a la propiedad casi siempre están abiertos a apelación, por ejemplo. Si puedes probar que una evaluación es demasiado alta al obtener comps, puede ser recompensado con una factura de impuestos más baja.

Quizás te pueda interesar: Consejos Para Ahorrar Dinero Para Comprar una Casa